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    一種創新的回租產品
    2015-01-06 16:11:49   來源:   評論:0 點擊:

    中國外商投資企業協會租賃業委員會特約個人會員

     許 言

           有這樣一個老故事:兩位老太太在天堂相遇,中國老太太長舒一口氣說,我臨死前終于買了一套大房子,圓了一生的夢。歐洲老太太也高興地說,我到這里之前終于將幾十年前買的大房子的債還清了。不過故事還沒講完。這時又過來一位美國老太太,對前兩位說,我在六十歲那年,付清了房子的貸款,這以后我就賣掉了房子的所有權,但同時又用租賃的方式保留了使用權。我靠這筆錢又在家里幸福地生活了很多年,現在我到了天堂,正好花完了這筆錢,真是很劃算!
           這說的是三個國家老百姓不同的經營家庭財產的理念和生活方式。其中的中國老百姓主要靠自我積蓄為主,進行消費和投資;歐洲人則充分利用其它的融資渠道,提前消費,既拉動了社會投資,自己又得以盡早享受;美國人則充分利用固定資產所有權與使用權分離的特點,出售了所有權,但保留著使用權,這樣就將固定資產變現,得到一筆流動的、可以產生效益的資金。
           美國人操作的實際上是一筆出售回租業務。首先將房產出售給購買人,然后再從其手中租回使用。第一筆是出售協議,第二筆是租賃協議。前者的房產出賣人即是后者的承租人;前者的購買人又是后者的出租人。對于出賣人(承租人)而言可以將房產變現進行融資,又可規避房產饋贈、遺留后人等處置方式高額的稅收開支。對于購買人(出租人)而言是一種投資手段。
           此類回租交易中的財務安排是非常靈活的,可以根據雙方不同的需求設計出各具個性的方案。購買人可以一次性將房款交付出賣人,出賣人再作為承租人分期付租金給出租人;蛘呖紤]到減少購買人一次性付款的壓力等因素,出賣人也可以要求逐年分期得到這筆款項。鑒于此類交易具有“售房養老”的特殊性,即出賣人的主要目的不是為了出賣升值或變現投資,而是為了確保在余生有一定的生活保障,換言之,出售該房產的經濟利益不是其首先要關注的問題。為了滿足出賣人的這種特殊需求,一種創新的回租交易形式是這樣設計的:在出售協議中,約定購房者按期向售房者支付一筆固定數目款項,總期限為售房者的可生存期。由于售房者的存活期限無法確定,可能是三個月,也可能是三十年,那么該交易的總房價也無法確定,可能是三萬美元,也可能是三十萬美元。在租賃協議中,約定承租人以象征性數目(如每月一美元)向出租人支付租金,租賃期限也同樣為承租人的可生存期。這兩筆交易同時進行,相附相成,并不可撤消。自生效之日起,該房產的所有權歸購房者(出租人),而使用權歸售房者(承租人)。如美國福羅里達州有一對老夫婦無兒無女也沒有經濟來源,單靠政府發放的養老金生活,生逢通貨膨脹時,養老金已難以維持晚年生活,于是他們通過發布廣告與某年輕夫婦得以簽訂一份出售回租協議。按協議執行情況,老年夫婦每月就可以得到一筆足以維持生活的費用,一直到老人歸西,此時房產的使用權即轉移給買者所有。
           這也是另一種形式的“三無”租賃交易,即無固定交易總額、無固定交易期限、當然也可以不需擔保。顯然該交易具有一個特點:投資中帶有很大投機的成分;因為就某一個體而言其壽命難以預期。不管對出賣人還是購買人而言在經濟利益上都可能大虧一筆或大賺一把,并且一方的虧或賺是建立在對方賺或虧的基礎之上的。但從總體看,人的生存期限又是基本確定、有規可循的,換句話說,交易期限大體上還是能夠評估和把握的。
           該交易也可設計成分期付款銷售,即在出賣人生存期限內購買者每月付給其一定數目款項,在出賣人盡其天年后再完成財產權的轉移。但對于購買者而言,若出現出賣人破產等情況則不如租賃業務來得更安全;并且購買人若再想變現也難以去完成該資產的再抵押、再出售或再租賃;另外購買人的資產負債帳目上也不會體現出該資產的存在,這樣可能影響銀行等融資機構對其的信用額度?傊,做成回租業務可以在鎖定風險、靈活理財等方面體現出租賃機制的獨有優勢。
           完成這樣一筆交易,既需要完善的金融市場、相關的交易政策、可操作的機構和經濟技術,也需要人們改善其投融資觀念。在發達的市場經濟國家,形式多樣的不動產租賃交易已經非常普遍。據有關資料,當前我國已進入老年社會,60歲以上的老年人口數量正以每年3.2%的速度遞增,到2020年其總量將達到1.6億。這部分人口的生活福利狀況是社會保障內容的重要組成部分,而通過一定的手段將固定資產變現,將為其生活保障提供除子女贍養、自身積累、社會養老金等原有方式以外的另一種途徑,F在我國城市房產交易十分活躍,大量民間資金也在尋求更加出路,如果多多采用諸如此類的租賃方案來進一步激活二手房產市場,應是一個有利于各方的事。當然在操作中可以不斷變通和創新,比如對以上所提方案給予保底封頂,這樣可以一定程度上鎖定交易雙方的資產風險。

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