商業地產業主簽訂租賃合同存在的法律風險
2015-03-25 11:57:59   來源：   評論：0 點擊：

           一、“大品牌、小代理”問題

 “大品牌、小代理”問題是指業主希望引入的知名品牌,往往由小公司作為代理商,簽約對象為小公司,但由于小公司本身注冊資金很少或根本屬于“皮包公司”,而導致將來發生合同糾紛后,業主利益無法得以保護。這一點,在新的商業項目上存在較多,即早期招租時為了完成出租率,輕視租戶的經營資質,只要有品牌代理資格即作為簽約對象。該問題的存在,直接關系到合同的履行風險,業主需予以慎重。263.

 二、承租主體替換

 新的商業項目中,有些商家需要將商鋪作為公司注冊地或營業地,因簽約時項目尚未取得大產證,而無法通過工商部門的登記許可。該類商家往往會采取由一家已成立公司或個人作為簽約主體,待新公司登記手續完成后,再由新公司替換原公司作為商鋪的承租主體。

 上述情況,將可能出現承租權的轉讓、合同轉讓、轉租等法律問題,需要事先在租賃合同中加以約定,并配合采取簽署補充協議、結算費用、重新簽署租賃合同等方式,依法完成承租主體的替換。值得注意的是,實踐中,各地區的工商部門對于在未取得大產證的商鋪能否辦理營業登記手續的操作方式也有所不同。

 三、“自然人”承租主體的選擇

 自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個體工商戶、個人獨資企業、一人有限責任公司、一般有限責任公司。實踐中,上述不同的主體對于租賃合同的履行風險不同,對此,業主需要在簽約時具有相應的法律意識,爭取選擇有利于合同履行、降低合同風險的簽約對象。

 四、擔保問題

 由于商業市場的不規范,在租戶違約時,僅僅依靠保證金擔保,業主往往無法挽回全部的經濟損失。但基于行業慣例,在簽約時要求資質較低的租戶為履約提供其他擔保方式,往往無法實現。盡管如此,律師仍認為業主在簽約時,應對簽約主體的經營資質做出評估,對于部分資質較差的租戶應嘗試引入其他擔保機制,以分散業主的風險。同時對于保證金的性質和用途作出不利于租戶的限制性規定。

 五、惡意磋商

 由于商業市場競爭復雜,有些商家利用法律漏洞,采用惡意磋商的方式,即根本沒有與業主訂立合同的意愿,但以與業主進行談判為借口,惡意與業主進行合同談判,以達到損害業主或第三人利益的目的。

 實踐中,類似問題呈增加趨勢。對此,需要業主提高法律意識,避免陷入惡意磋商的陷阱中,同時業主要有證據意識,形成保留、收集證據的習慣,以依法追究惡意商家的法律責任。

 六、商業優勢問題

 法律的適用是與商業環境密不可分的,實踐中,部分大型商家或知名品牌往往會憑借其商業優勢,從其自身利益角度考慮,要求業主接受相對不公平的合同條件,對此,業主應采取靈活策略,堅持合同談判的底線,以減少風險發生。

 七、其他合同簽約中存在的風險

 例如租金標準的計算、租賃用途的定義、商業保險的購買、商家經營責任承擔、商場管理機構的定性、商場促銷措施的性質、pos機的使用等,因篇幅所限,無法逐一列舉。

 律師建議:為預防合同簽約風險,建議由律師全面介入租賃合同的簽約過程,包括租賃合同的制作以及法律條款的談判,由律師從專業角度在每個合同訂立前發現并解決問題。實踐中,由律師提供服務的商業地產客戶均采用律師簽約法律服務的模式,由此所起到的降低風險效果是非常明顯的。