房屋租賃合同糾紛案 （2012）渝五中法民終字第01620號民事裁判書
2015-01-05 12:21:34   來源：   評論：0 點擊：

重慶市第五中級人民法院民事裁判書
　�。�2012）渝五中法民終字第01620號
      上訴人（原審原告）程月梅。
　　委托代理人李慶。
　　被上訴人（原審被告）陳樹林。
　　原審第三人南京依特佳電子安防系統有限公司。
　　法定代表人：朱杰保，經理。
　　上訴人程月梅因房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市九龍坡區人民法院（2011）九法民初字第07792號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭審理了，本案現已審理終結。
　　一審法院經審理查明，2010年7月16日，程月梅為乙方（承租方）與為甲方（出租方）的陳樹林簽訂《房屋出租合同》一份，合同約定甲方將位于重慶市高新區科園一路25號新銳地帶A棟1606號房屋租給乙方使用，雙方并達成相關協議：1、乙方租賃甲方房屋，租用期為2年，租期從2010年7月16日至2012年6月15日止，每月租金1600元，保證金3000元在簽訂合同后，交房時支付，租金按每年支付一次，即在合同簽訂生效后支付1年租金19200元；2、在合同租用期內甲方不得提前收回該房屋。如遇改建或城市規劃，承租方應無條件搬出并交還本承租房，本合同自動廢止；3、乙方在合同租用期內不得提前終止合同，否則甲方不退還保證金；甲方若提前收回房屋，提前一個月通知乙方，并按乙方交付的保證金雙倍賠償。合同期滿在同等條件下乙方有優先租賃權，若乙方不續租，乙方應提前一個月通知甲方，否則，甲方不退還保證金；4、乙方租賃該房屋后，所發生的一切人為安全事故及財產安全由乙方自行負責；5、租賃期滿合同終止后，乙方對出租的房屋未擅自改變結構，家具家電未損壞，且乙方全部交清租金和相關費用（物管費、水、電、電話、清潔、治安費）后，甲方應全額退還保證金給乙方。程月梅丈夫曹可喜作為其委托代理人在乙方簽名欄簽名“程月梅”。
　　2010年7月16日，陳樹林為甲方（出租方），南京依特佳電子安防系統有限公司（以下簡稱依特佳公司）為乙方（承租方）,雙方簽訂《房屋租出合同》一份，甲方將位于重慶市高新區科園一路25號新銳地帶A棟1606號房屋出租給乙方使用，合同約定了“租用期為兩年，租期從2010年7月16日至2012年7月15日止，每月租金1600元”等內容。陳樹林和依特佳公司均陳述該合同簽訂后，雙方未實際交接，依特佳公司未曾向陳樹林支付房租。
　　庭審中程月梅陳述：曹可喜與陳樹林簽訂《房屋出租合同》的真實時間為2010年7月8日，只是在合同上的簽署時間為2010年7月16日。在2010年7月8日簽署合同時，曹可喜就向陳樹林繳納了2010年7月16日至2011年6月15日一年的房屋租金19200元，及房屋押金3000元，陳樹林均向程月梅出具了收條，并同時將租賃房屋的鑰匙兩把和水電氣卡交給了曹可喜，陳樹林自己留了一把鑰匙。程月梅向陳樹林租賃房屋作為重慶依伽電子產品有限公司的辦公房，該公司系程月梅兒子在重慶成立的新公司，程月梅于2010年7月13日將公司的相關辦公設備從江北搬至租賃房屋。2010年7月16日，曹可喜因協助南京警方調查被限制人身自由至同年8月20日，曹可喜回到重慶后發現陳樹林已將房屋租賃給他人，并換了租賃房屋的鎖芯，程月梅無法入住未再使用租賃房屋，便一直要求陳樹林退還租金未果。
　　陳樹林認可雙方簽訂合同的真實時間為2010年7月8日，并于同日收取了房屋租金19200元和押金3000元，同時將房屋的所有鑰匙和水電氣卡交給了曹可喜。陳樹林陳述簽合同時程月梅未在場，是曹可喜和另外一個女人來的，事后才知道那個女人叫羅芳，租賃房屋也一直由羅芳在居住使用，直到2011年6月17日羅芳搬走時才電話通知陳樹林到租賃房屋，將房屋退還給陳樹林。陳樹林還陳述交房時給程月梅的鑰匙有三、四把，退房時只交還陳樹林一把鑰匙，且水電氣卡至今未退還。雙方簽訂租賃合同，自己在收取了一年的租金19200元，房屋已交付給程月梅后，沒有對房屋換鎖，未再向其他人收取租金。陳樹林一直認為羅芳是程月梅公司的工作人員，是程月梅將房屋給羅芳使用。后來才聽說程月梅和羅芳是合伙關系，雙方在扯皮打官司。程月梅自己陳述未使用租賃房屋，是其和羅芳內部扯皮造成的，與陳樹林無關，陳樹林沒有一房二租，程月梅不能要求陳樹林退還房屋租金。對此，程月梅陳述羅芳與本案沒有直接關系，羅芳只是曾經和程月梅協商準備合作在重慶開依伽電子公司。庭審中，程月梅認可該房屋確實是羅芳在居住使用。但提出程月梅在知曉喪失房屋使用權后于2010年9月至2010年10月期間多次找到陳樹林要求要么退還租金，要么協助程月梅獲取租賃房屋的使用權，而陳樹林對程月梅置之不理，導致程月梅損失進一步擴大，陳樹林導致程月梅租金損失得不到解決，陳樹林應承擔擴大的租金損失。
　　另查明，程月梅與羅芳、黃宗福于2010年7月1日簽訂了《合作協議書》，同年9月簽訂了《終止合同協議》，后雙方產生糾紛，業經一審法院判決。
　　一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，程月梅、陳樹林簽訂《房屋出租合同》后，程月梅向陳樹林繳納了一年的房屋租金19200元和押金3000元，陳樹林將房屋鑰匙交給程月梅，隨即程月梅將相關辦公設備搬進了租賃房屋，程月梅對該房屋已行使使用權利，該房屋已處于程月梅的支配控制范圍內。程月梅提出陳樹林對租賃房屋的鑰匙進行了更換，導致其喪失對租賃房屋占有。由于程月梅對陳樹林換鎖的事實未能提供任何證據證明，使法院無法確認其真實性，故對程月梅的該陳述不予采信。陳樹林雖與依特佳公司另行簽訂了《房屋出租合同》，但該合同是否已實際履行現無任何證據證明，并且程月梅和陳樹林均認可租賃房屋的實際使用人系羅芳，并非依特佳公司，故陳樹林僅與依特佳公司簽訂《房屋出租合同》的行為不能阻礙程月梅對租賃房屋居住使用權的行使，陳樹林一房二租的違約行為尚未實際發生，因此程月梅主張陳樹林一房二租構成違約，要求退還租金19200元的及雙倍返還押金6000元的訴訟請求無事實依據，一審法院不予支持。陳樹林將租賃房屋交付給程月梅使用占有后，在程月梅的支配占有下房屋由羅芳實際居住使用，無任何證據表明系陳樹林和羅芳重新建立了租賃關系，房屋使用權的轉移發生于程月梅和合伙人羅芳內部之間，故程月梅認為陳樹林未能協助其重新占有房屋違反法定附屬義務，應承擔違約賠償責任的理由于法無據，一審法院不予支持。程月梅提出陳樹林、依特佳公司和房屋實際占有人惡意串通損害其利益，因未能提供證據證明，故對程月梅的該項訴稱理由亦不予采納。由于雙方簽訂的《房屋出租合同》約定“乙方在合同租用期內不得提前終止合同，否則甲方不退還保證金”，陳樹林依此辯解不同意退還程月梅保證金3000元的理由符合合同約定，且該約定亦未違反法律規定，故應予以采納。據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條，《中華人民共和國 民事訴訟法 》第六十四條第一款、第一百三十條之規定，判決：“駁回原告程月梅的訴訟請求。本案案件受理費430元，由原告程月梅負擔。”
　　程月梅不服，向本院提起上訴，請求：撤銷原判，依法改判
　　。事實及理由：1.一審遺漏2010年10月上訴人曾起訴陳樹林的重要事實。2010年9月，上訴人的代理人曹可喜回到重慶發現訟爭房屋房鎖被更換后，在多次向陳樹林要求其協助占有訟爭房屋無果的情況下，上訴人曾向重慶市九龍坡區人民法院起訴。陳樹林為達到拖延時間的目的拒不出庭參加訴訟，導致上訴人的租金損失進一步擴大。2.上訴人對重慶市九龍坡區人民法院（2011）7695號民事判決不服已提起上訴，該判決并未生效，一審法院直接采信未生效的判決文書中的有關事實并作為本案證據使用于法無據。3.陳樹林與依特佳公司另行簽訂《房屋租賃合同》是否實際履行不影響陳樹林一房二租違約行為的認定，同時是否實際履行應由陳樹林承擔舉證責任。4.本案中無任何證明上訴人將房屋交付給羅芳使用以及認同羅芳使用訟爭房屋的證據。
　　陳樹林答辯稱：陳樹林與程月梅的《房屋出租合同》系由曹可喜代程月梅簽訂，簽訂合同之時羅芳就與曹可喜一起來的。訟爭房屋的鑰匙在簽訂合同當日就已交付給了曹可喜，之后陳樹林未再去過訟爭房屋，也未更換過房屋的鎖具。2010年9月份左右，曹可喜是曾通過電話告訴陳樹林房子被別人占用了，要其協助一起撬門把房子收回來，陳樹林沒有同意。陳樹林與依特佳公司簽訂合同屬實，但并未向依特佳公司收取過房租，也未將訟爭房屋實際交付給該公司使用。一審判決正確，請求維持原判。
　　依特佳公司答辯：同意一審判決。
　　本院二審查明的案件事實與一審查明的事實相同。
　　本院認為，程月梅、陳樹林簽訂《房屋出租合同》是雙方的真實意思表示，符合法律法規的相關規定，應屬有效。雙方均應按照合同約定行使合同權利、履行合同義務。本案中，雙方當事人均認可2010年7月8日簽訂合同當日，陳樹林已將租賃房屋的鑰匙和水電氣卡交給了程月梅的丈夫曹可喜，由此可以認定租賃房屋自2010年7月8日起即由程月梅和其丈夫的實際占有、使用。程月梅訴稱陳樹林更換了租賃房屋的鎖具，但未提供充分的證據予以證實，故對程月梅的這一上訴理由，本院不予支持。一審審理中，程月梅和陳樹林均認可租賃房屋曾由案外人羅芳實際占有使用。重慶市九龍坡區人民法院（2011）7695號民事判決雖未發生法律效力，但在該案審理和本案二審審理過程中，程月梅均認可其與羅芳之間存在合伙關系。因此程月梅以羅芳實際占用租賃房屋為由主張陳樹林違約，并要求陳樹林退還租金、雙倍返還押金，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。關于陳樹林與依特佳公司簽訂《房屋出租合同》的問題，本院認為，只有當出租人“一房二租”且影響到承租人實際占有使用房屋時，出租人的行為才可能構成違約。而本案中程月梅也并未證實訟爭房屋系由依特佳公司在實際占有使用。一審法院認定陳樹林的行為在本案中沒有構成違約正確。程月梅在本案之前曾以同一案由起訴過陳樹林與本案的處理沒有直接關系，且該案最終是因程月梅撤訴結案，陳樹林是否到庭應訴不構成“擴大租金損失”。
　　綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。程月梅的上訴請求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費430元，由上訴人程月梅負擔。
　　本判決為終審判決。
　　審　判　長　　張雪方
　　代理審判員　　周　舟
　　代理審判員　　陳　霞
　　二〇一二年四月十八日
　　書　記　員　　潘建興