安陽市安工職校與道路運輸服務中心房租部房屋租賃合同糾紛案
2015-01-05 13:02:01   來源：   評論：0 點擊：

申請再審人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：安陽市安工職業技能培訓學校。
法定代表人：安超，該校校長。
委托代理人：楊玉敏，河南殷都律師事務所律師。
被申請人（一審原告、反訴被告、二審被上訴人）：安陽市道路運輸服務中心房租部。
負責人：張建華，該部經理。
委托代理人：李海巖，河南彰德律師事務所律師。
委托代理人：馬迎旭，男，1966年2月11日出生。
        申請再審人安陽市安工職業技能培訓學校（簡稱安工技校）因與被申請人安陽市道路運輸服務中心房租部（簡稱房租部）房屋租賃合同糾紛一案，不服本院（2008）安民一終字第157號民事判決，向河南省高級人民法院申請再審。河南省高級人民法院于2009年6月9日作出（2008）豫法民申字第1318號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人安工技校法定代表人安超及其委托代理人楊玉敏，被申請人租房部負責人張建華及其委托代理人李海巖、馬迎旭到庭參加訴訟。本案現已審理終結。 
        2007年8月5日，一審原告房租部起訴至北關區人民法院稱，2003年9月1日、2004年9月1日和2005年9月1日，原告和被告安工技校分別簽訂了一年期房屋租賃合同，原告將自己位于安陽市和平路原交通局院內西樓的27間房屋租賃給被告使用，每月租金為5600元。2005年9月1日所簽租賃合同的租賃期限從2005年9月1日起至2006年9月1日止。該合同到期后，因原告對以上房屋要收回自用，所以未再與被告續簽合同，但被告在租賃期限屆滿后仍不交還房屋。原告多次催其搬出，但被告至今未交還，仍在繼續使用，被告只將租金交至2007年元月。被告在租賃期間，擅自將一部分房屋轉租給安陽市中加英語口語學校使用，從中漁利，已構成違約，根據合同法的規定，原告也可以解除合同。要求被告安工技校從原告的房屋中搬出，將房屋交還原告，并要求被告支付拖欠的2007年5月以前的租金22400元及2007年5月以后至實際交還房屋前的租金。被告安工技校答辯并反訴稱，2003年9月1日，原、被告簽訂了一份房屋租賃合同，租賃期限為五年，從2003年9月1日到2008年8月31日。該合同經雙方蓋章生效后，已從2003年9月1日開始履行。因租賃期限為五年，時間較長，為便于年度管理及調整租金數額，雙方協商簽訂了年度合同，作為2003年9月1日五年期主合同的附件。2003年的主合同尚未到期，仍然有效，雙方應繼續履行至2008年8月31日。原告稱被告只將租金交至2007年元月份，事實上并不是被告欠交租金，而是原告拒收，被告已將水電費交至2007年6月份就足以證明。由于原告于2007年元月突然中止2003年簽訂的主合同，張貼搬遷通知，使被告正常的教學工作中斷，培訓工作無法進行，學員紛紛要求學校退費。為避免學員鬧事和社會安定，被告被迫向學員退費，共計158500元，原告應賠償該項損失。原告單方終止2003年主合同，應承擔違約責任，賠償被告違約金（按租金的20%從2007年2月1日開始計算），并且應雙倍返還收取被告的保證金5600元。反訴被告房租部針對反訴原告安工技校的反訴辯稱，安工技校所稱的五年期合同的要件不齊全，既不顯示經辦人，也無簽訂日期，并非雙方的真實意思表示，也不是雙方實際履行的合同。當時安工技校稱其需有五年以上的租房合同才能辦理辦學手續，從而騙取房租部在該合同上蓋章，但雙方并未實際履行該合同，仍是按雙方簽訂的一年期合同履行。一年期合同和五年期合同的月租金數額、房屋數量等不同，故五年期合同并非雙方的真實意思表示，而且也未實際履行，應是無效合同。原、被告雙方簽訂新合同，就意味著對原合同的解除。在2006年9月1日租賃期間屆滿后，安工技校既未交還房屋，仍然占用繼續經營，也未交納2007年2月至5月的租金。安工技校曾向房租部出具書面保證，承諾于2007年5月17日交清所欠租金22400元，但逾期仍未交納，安工技校明知合同在2006年9月1日到期，且在合同逾期后仍占用房屋繼續經營，故其所稱的學員退費損失158500元既不是事實，也與房租部無關，其主張不能成立。因安工技校逾期不交還房屋，嚴重損害了房租部的合法權益，影響了房租部對房屋的使用，安工技校是違約方，故房租部不應退還保證金，要求駁回安工技校的反訴請求。 
        安陽市北關區人民法院一審查明，2003年，房租部與安工技校簽訂房屋租賃合同 ，由安工技校租賃房租部位于安陽市和平路46號原安陽市交通局院內西樓的房屋，租賃期限2003年9月1日至2008年8月31日，房間數量24間，每月租金6000元。之后，雙方又簽訂一份房屋租賃合同，租賃期限為一年，房間數量27間，每月租金5600元。該合同簽訂后，房租部交付安工技校房屋27間，安工技校每月給付房租部租金5600元。該合同到期后，雙方按一年租期合同內容又分別于2004年、2005年續簽了兩次房屋租賃合同，且已實際履行。雙方于2005年9月1日所簽租賃合同的租賃期限從2005年9月1日起至 2006年9月1日止，合同到期后，雙方未再續簽合同。雙方在一年期合同中明確約定，在租賃期限屆滿前30日內，雙方如愿意延長租賃期限，應重新簽訂合同。2007年元月，房租部書面通知安工技校搬出上述27間房屋，安工技校拒絕搬出。從2007年2月起，安工技校未再向房租部交納租金。2007年5月10日，安工技校負責人安超向房租部出具書面保證，承諾于2007年5月17日交納所欠租金22400元，現仍未給付房租部租金，還在使用上述房屋。
        安陽市北關區人民法院一審認為，房租部與安工技校在簽訂五年期租賃合同后，又簽訂一年期合同，對租賃期限、房間數量、租金數額及續訂合同的時間進行變更，并已按此實際履行，故一年期合同是雙方的真實意思表示。且五年期合同簽訂在前，一年期的合同簽訂在后，故一年期合同是雙方對五年期合同的變更。2006年9月1日最后一份合同的租賃期限屆滿后，雙方未再續訂合同，但房租部接受了安工技校于2007年元月以前交納的租金，應視為不定期租賃。因房租部可隨時解除不定期租賃合同，故房租部要求安工技校騰出房屋的請求于法有據，予以支持。安工技校接到搬遷通知后，仍繼續占用房屋且拖欠租金，故房租部要求安工技校支付租金的訴請理由正當，應予支持。房租部要求安工技校騰房屬于正當行使自己的權利，安工技校的學員退費則是安工技校和學員之間發生的民事糾紛，且房租部并未違約，故安工技校要求房租部賠償該項損失仍承擔違約責任的理由不能成立，不予支持。根據雙方的約定，在合同履行期限屆滿后，房租部應將保證金5600元一次性退還安工技校。安陽市北關區人民法院于2007年8月10日作出（2007）北民一初字第444號民事判決：一、安工技校于判決生效后十日內騰出房租部位于安陽市和平路46號原安陽市交通局院內西樓27間房屋；二、安工技校于判決生效后十日內給付房租部租金22400元及2007年5月以后的租金（按雙方2005年9月1日所簽合同中約定的租金，從2007年6月計算至安工技校騰出房屋之日止）；三、房租部于判決生效后十日內返還安工技校保證金5600元；四、駁回安工技校的其他反訴請求。 
        安工技校不服一審判決，向本院提起上訴稱，1、一審否定五年期合同的合法性和有效性，屬于錯誤認定，雙方于2003年9月1日簽訂的五年期合同期限是2008年8月31日，是雙方充分協商自愿簽訂的，是雙方的真實意思表示，不違反法律法規和國家政策，雙方加蓋公章的法律后果即確認該合同的有效性。在雙方未明示要撤銷或中止的情況下，該合同應履行至2008年8月31日。因五年期合同時間較長，為便于管理及適當調整租金數額、房間數，經雙方協商在確保五年租期的前提下，每年簽訂一份年度合同，作為五年期主合同的附件，且年度合同的起止月份、日期與五年期主合同完全一致。年度合同到期后，可以續簽下一年度的合同，仍是主合同的附件。即使續簽合同，主合同尚未履行到期仍然有效，雙方應繼續履行。一審認為一年期合同是對五年期合同的變更，哪份年度合同載明要對五年期合同進行變更，一審錯誤認定2007年元月前交納的租金應視為不定期租賃。一審錯誤判決給安工技校造成重大經濟損失，安工技校開辦的培訓學校不是一年半載的短期行為，且教書育人是一項長期的社會工程，如果沒有五年期合同作后盾，僅簽訂一年期合同安工技校是不敢從事辦學活動的，事實上安工技校投入大量資金，也是按照五年使用期限，進行房屋裝修、教學設備安裝、廣告宣傳等，如提前終止合同，安工技校的投入未達到使用年限和充分利用，必然造成經濟損失。一審偏袒房租部，不顧客觀事實，在完全沒有證據的情況下，惡意否定五年期合同的合法有效性，違背合同法的規定，給安工技校造成不應該的經濟損失。2、房租部應承擔提前終止合同的違約金，雙方五年期合同第13條違約責任明確約定雙方不得單方終止合同，否則違約方賠償對方房費20%，一審駁回反訴，對抗合同約定等于縱容和支持合同的違約方。3、房租部惡意終止合同與安工技校學員退費損失有因果關系，房租部應賠償。2007年元月在安工技校已按期交納租金情況下，房租部突然終止租房合同，并從2月份開始拒收安工技校的租金，房租部大肆張貼搬遷通知，擾亂了正常的教學，使教學工作中斷、培訓工作無法進行、學員紛紛要求學校退費，為避免學員鬧事和社會穩定，安工技校被迫向學員退費，已造成退費損失15.85萬元，明明終止合同與學員退費有密切的因果關系，一審故意認定退費是學校與學員之間的民事行為，偏袒房租部，并駁回反訴，安工技校辦學多年沒有人退費，偏在其公開張貼搬遷通知后突然出現大批學員退費，這難道不是房租部終止合同擾亂辦學造成的惡果。綜上安工技校簽訂五年期合同后投入大量資金，為了服務社會、教書育人、培訓農民工、下崗失業人員、增加就業機會、為政府分憂作出大量貢獻，由于房租部背信棄義惡意終止合同，使安工技校教學工作陷入困境、工作無秩序、生活無保障、學習無指望、就業一場空，已引起政府和社會和廣泛關注，請求二審主持正義公道，維護合同的嚴肅性，1、撤銷原判，依法改判或發回重審，2、確認2003年9月1日簽訂的五年房屋租賃合同合法有效，雙方應繼續履行，3、判決房租部承擔提前終止合同的違約金，4、判決房租部賠償中止合同給安工技校造成學員退費實際損失15.58萬元。房租部辯稱，1、安工技校要求履行2003年9月1日至2008年8月31日房屋租賃合同是無效合同，不能做為其要求繼續租賃房屋的依據，在雙方商談之前，房租部就提出租賃合同最多只能簽一年，若雙方同意繼續租賃，則必須重新簽訂租賃合同，對此安工技校也是同意的，事實上也是一年一簽，到期后經雙方同意才續簽下年的合同，有數年來的合同為證；安工技校所依據的合同要件不全，不顯示經辦人，無簽訂日期，并非雙方真實意思表示，也不是雙方實際履行的合同，只是安工技校稱其為辦理辦學手續要求有五年以上的租房合同才能辦證，從而騙取答辯人在其那份合同上蓋了個公章，但雙方在實際上從未按該合同執行過，仍是按雙方一年一簽的合同履行，如月租金的數額安工技校并非按該合同上6000元交納，而是按雙方實際履行的合同中的5600元交納，房屋間數是24間不是27間，因而該合同不是雙方真實意思表示，實際未執行，是無效合同；安工技校既然在2005年9月1日與房租部重新簽訂一年期合同，其行為也表明其承認2003年9月1日至2008年8月31日的租賃合同是無效合同，新合同的簽訂意味著對合同的變更，雙方2005年合同第二條明確規定租賃期限為2005年9月1日至2006年9月1日止，第七條第1項明確規定在規定的租賃期限屆滿期前30日內，雙方如愿意延長租賃期，應重新簽訂合同，現該合同租賃期早已屆滿，雙方未重新簽訂租賃合同，故安工技校應當交還房屋，其違約的事實是清楚的，所依據的合同繼續履行不能成立。2、安工技校在租賃期間擅自將租賃房屋轉租中加英語學校，是違反合同約定和合同法的行為，房租部完全有權不與其續簽合同，要求其交還房屋。3、在2006年9月1日租賃到期后，安工技校不交還房屋仍繼續占用經營，拖欠已實際使用期間的房租至今，其在2007年5月10日曾向房租部寫有書面保證，承諾5月17日前交清所欠房租22400元，但逾期未交，依據合同第六條第2項房租部有權單方終止合同，且合同已到期，房租部還要求其承擔逾期交納的違約金。4、安工技校稱退費15.58萬元不能成立，其明知合同在2006年9月1日到期，在逾期后仍占用房屋繼續經營，所稱不是事實與房租部無關，該主張無理無據不能成立。5、其上訴要求賠償房費的20%不能成立，其違約嚴重損害房租部的合法權益，影響對房屋的使用，保證金不應退還。綜上安工技校上訴不成立，應維持原判。
        本院二審查明事實與原審查明事實相一致。
        本院二審認為，租賃合同的內容應當包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限六個月以上的應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。2003年房租部與安工技校簽訂的房屋租賃五年期合同，其中的租賃期限、房屋間數、月租金等主要條款與雙方2003年及2004年、2005年簽訂的一年期租賃合同的約定不同，雙方并未按照五年期合同約定的主要內容實際履行，而實際履行的是租賃期限為一年的房屋租賃合同，五年期房屋租賃合同與一年期房屋租賃合同中均沒有約定將五年期合同作為主合同并將一年期房屋租賃合同作為五年期合同的附件。因此，雙方權利與義務應當以實際履行的房屋租賃合同即一年期合同的約定予以確定。2005年9月1日雙方簽訂的房屋租賃合同中約定的租賃期限屆滿后，雙方并未再簽訂書面的房屋租賃合同，原審法院據此確定雙方之后的租賃關系為不定期租賃并無不當。房租部于2007年元月書面通知安工技校搬遷的行為并不構成違約。安工技校上訴稱應當按照雙方的五年期房屋租賃合同確定房屋租賃期限與雙方按一年期房屋租賃合同約定的租賃期限、間數、租金數額等實際履行情況不相符合，該理由不予采信，上訴稱房租部違約要求其應承擔違約責任的請求不予支持，要求房租部承擔退費損失的請求不予支持。原審法院查明基本事實清楚，處理適當。本院作出（2008）安民一終字第157號民事判決：駁回上訴，維持原判。
        安工技校申請再審稱，一、雙方租賃關系始于2003年4月1日，被申請人交付我方承租房屋在2003年4月1日，而不是原判認定的2003年9月1日簽訂為期一年的租賃合同之后交付。有雙方簽訂的租賃合同及被申請人收取我方租金票據為證。被申請人2003年4月1日房屋交于我方裝修，裝修期一個月，從2003年5月開始收取我方租賃費。原判認定被申請人依據2003年9月1日為期1年的租賃合同交付我方承租不是事實。二、認定雙方未實際履行2003年9月1日起的五年期合同是錯誤的。雙方實際履行2003年9月1日起的五年期合同是不爭的事實。三、原判認定2005年9月1日起的一年期合同到期后，雙方未再續訂合同，系不定期租賃是錯誤的。要求：撤銷一、二審判決，判令被申請人賠償再審申請人學員退費實際損失15.85萬元、支付違約金（租金的20%）、雙倍返還再審申請人保證金5600元。房租部辯稱：安工技校申請書中所稱的新證據，不能成立。其所稱的新證據1及新證據2，均不屬于最高法院證據規定中的新的證據。安工技校所稱雙方租賃關系始于2003年4月1日，該證據對本案的事實認定及判決也沒有任何意義。該份合同為期五個月，其上已載明“至2003年8月31日收回（房屋）。”該合同早已履行完畢，又無糾紛爭議。在2003年9月1日，雙方簽訂了新的一年期合同，重新確立了雙方租賃關系，我單位就是依據的2003年9月1日為期一年的租賃合同將27間房屋交付申請人承租，申請人將其稱為新證據，無任何意義。安工技校所稱的新證據2，是偽證。申請人在再審申請書中要求賠償其向學員退費損失15.85萬元、百分之二十的違約金等，該主張無理無據。申請人明知合同在2006年9月1日到期，其在合同逾期后，仍占用房屋，繼續經營。其所稱損失不能成立。要求維持原判。
        本院再審查明，安工技校提供一合同，租賃期限為五年，從2005年9月1日到2010年8月31日，房間數量27間，月租金5600元，該合同有雙方公章，無經辦人、負責人簽字，無簽訂日期。其他查明事實與一、二審查明事實一致。 
        本院再審認為，申請再審人在再審期間提供的新合同與以前提供的五年期合同時間相重疊，一、二審期間安工技校稱實際履行的合同為前五年期合同，再審期間又稱實際履行的為該新合同，前后矛盾。并且一、二審法院審理期間，安工技校未提及該新合同，被申請人也不予認可，無證據證明該合同實際履行。其次，該合同不符合申請人以前不知道或舉證不能的證據，故本院不予采納。原一、二審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條第一款、第一百五十三條第一款第一項的規定，判決如下：
         維持本院（2008）安民一終字第157號判決。 
         本判決為終審判決。
                                                                                                                              審　判　長　 裴紅衛 　　                                                                                                                      審　判　員　 劉景峰 　　                                                                                                                      代理審判員　 趙中友
                                                                                                                              二○○九年十月十一日
                                                                                                                              書　記　員　 李文新