上海市羅山中學與上海古松建設有限公司房屋租賃合同糾紛案
2015-01-05 11:02:50   來源：   評論：0 點擊：

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民　事　判　決　書

(2002)浦民一(民)再初字第10號

　　原審原告上海市羅山中學，住所地上海市浦東新區博山東路41弄18號。
　　法定代表人任富恒，校長。
　　委托代理人張金城、崔嵬，上海市東信律師事務所律師。
　　原審被告上海古松建設有限公司，住所地上海市松江區石湖蕩鎮。
　　法定代表人韓儉庚，經理。
　　委托代理人徐仁，上海市經緯律師事務所律師。
　　原審第三人陳社林，男，1961年6月24日生，漢族，住上海市浦東新區長島路1338弄28號401室。
　　原審第三人王春斌，男，1968年4月2日生，漢族，戶籍地為上海市殷行路650弄4號302室，現居美國。
　　原審第三人上海毅德投資顧問有限公司，住所地上海市浦東新區商城路618號。
　　法定代表人張雷，董事長。
　　委托代理人汪銘，鄭傳本律師事務所律師。
　　原審第三人上海弘豐咨詢有限公司，住所地上海市浦東新區張江鎮建中村2隊。
　　法定代表人孫水明，經理。
　　委托代理人徐仁，上海市經緯律師事務所律師。
　　原審原告上海市羅山中學與原審被告上海古松建設有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于1999年9月8日受理，原審中本院追加陳社林、王春斌、上海毅德投資顧問有限公司、上海弘豐咨詢有限公司為本案第三人，并于2000年1月27日作出(1999)浦民初字第6557號民事判決，已經發生法律效力。2001年2月6日，原審被告向本院提出再審申請，本院于同年3月5日以(2001)浦民監字第9號通知書駁回其再審申請。原審被告于同年7月14日又向上海市第一中級人民法院提出再審申請，該院于同年9月19日以(2001)滬一中民監字第609號"關于建議對上海古松建設有限公司房屋租賃一案進行再審的函"，建議本院對本案進行再審。2002年5月14日，本院作出(2002)浦民監字第31號民事裁定書，對本案進行再審。本院依法另行組成合議庭，于2003年6月20日公開開庭進行了審理。原審原告的法定代表人任富恒及其委托代理人張金城、原審被告的委托代理人徐仁、原審第三人陳社林、原審第三人上海毅德投資顧問有限公司的委托代理人汪ming銘、原審第三人上海弘豐咨詢有限公司的委托代理人徐仁到庭參加了訴訟。原審第三人王春斌因下落不明，本院依法向其公告送達了民事裁定書、開庭傳票，王春斌未到庭應訴。本案現已審理終結。
　　原審原告訴稱：浦東新區博山東路7－15號羅山綜合樓系原審原告出資建造。1998年9月18日，原審被告明知原審原告未取得該房屋所有權證，即與原審原告簽訂了一份《協議書》，約定原審原告將上述房屋租借給原審被告使用。因原審原告至今未能取得上述房屋的所有權證，故要求確認該《協議書》無效，判令原審被告遷出。
　　原審認定：坐落本市浦東新區博山東路7－15號羅山綜合樓A(1－4)層房屋系原審原告出資建造，原審原告至今未取得該房屋所有權證。1998年9月16日，原審原告與上海愛心經濟發展有限公司簽訂了一份《房屋租賃中介代理協議書》，根據協議書約定，原審原告全權委托上海愛心經濟發展有限公司負責將上述房屋對外租賃。同年9月18日，上海愛心經濟發展有限公司與原審被告簽訂了一份《中介協議》，該協議約定，上海愛心經濟發展有限公司將原審原告委托其出租的上述房屋介紹給原審被告，并收取原審被告中介服務費30萬元。同日，原審原、被告簽訂了一份《協議書》，《協議書》約定：原審原告將博山東路7－15號羅山綜合樓A(1－4)層，建筑面積為2，300平方米的房屋租借給原審被告使用，一次租斷價格每平方米2，000元，租期自原審原告交付原審被告鑰匙之日起25年；在租賃期內，原審被告有權自行決定將上述房屋轉租他人。該《協議書》對付款方式及雙方的責任、義務等均作了約定�！秴f議書》簽訂后，原審被告先后給付原審原告房屋"租金"140萬元。1998年12月15日，原審被告與上海弘豐咨詢有限公司簽訂了一份《房屋使用權轉讓協議》，原審被告將上述房屋中的第三層建筑面積為585平方米的房屋轉租給上海弘豐咨詢有限公司使用，轉讓年限自1999年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，原審被告與陳社林簽訂了一份《房屋使用權轉讓協議》，該協議約定，原審被告將上述房屋中的底層，建筑面積為200平方米房屋轉租給陳社林使用，轉租年限自1999年1月至2024年6月30日止。陳社林于1998年12月15日進入該房裝修。1999年1月28日、2月28日，原審被告與王春斌分別簽訂了一份《房屋使用權轉讓協議》及《附加協議》，原審被告將上述房屋中的第二層建筑面積為414.72平方米房屋轉租給王春斌使用。同年3月25日，原審被告與上海毅德投資顧問有限公司分別簽訂了一份《房屋租賃協議》及《租賃合同》，原審被告將上述房屋中的第四層辦公室四間、一至二層部分房屋轉租給上海毅德投資顧問有限公司使用。原審被告對上述房屋中的第四層部分房屋進行了裝修。
　　原審認為，原審原告未取得博山東路7－15號羅山綜合樓A(1－4)層房屋所有權證，即與原審被告簽訂房屋租賃協議書，違反了有關法律規定，應認定無效。造成該協議書無效的主要責任在于原審原告。而原審被告明知原審原告未取得房屋所有權證卻與原審原告簽訂協議書，也有一定過錯，應承擔相應的責任。原審原告基于該"租賃"關系而取得的房屋"租金"應返還原審被告。鑒于原審被告實際使用了上述房屋，故應支付相應的房屋使用費。因原審原告未能提供證據證明其在1998年9月19日即將上述房屋交付原審被告使用，故其要求將給付使用費的日期確定為1998年9月19日，本院難以支持�？紤]到原審第三人陳社林已在1998年12月15日進入上述房屋裝修，故原審原告將上述房屋交付原審被告使用的日期可認定為1998年12月15日。原審原告收回上述房屋后，應承擔原審被告支出的房屋裝修費現值。原審被告要求原審原告賠償30萬元中介費，8萬元招商費用，支付100萬元違約金，因缺乏依據，本院難以支持。原審被告在審理中提及的7萬元借款，與本案非同一法律關系，原審被告可另案訴訟解決。各第三人在遷出上述房屋后，其損失亦可另案訴訟。原審依照《中華人民共和國民法通則》第六條、第五十八條、第六十一條之規定，判決如下：
　　一、原審原告與原審被告于1998年9月18日簽訂的《協議書》無效；
　　二、原審被告、原審第三人應在判決生效之日起三十日內遷出浦東新區博山東路7－15號羅山綜合樓A(1－4)層；
　　三、原審原告應于判決生效之日起三十日內返還原審被告房屋"租金"140萬元；
　　四、原審被告應在判決生效之日起三十日內按0.83元/平方米/天的標準給付原審原告自1999年12月15日起至遷出日的房屋使用費(計算方法：0.83×2，300×天數)；
　　五、浦東新區博山東路7－15號羅山綜合樓A(1－4)層房屋中第四層由原審被告所使用的房產裝修歸原審原告所有；原審原告應在判決生效之日起三十日內賠償原審被告裝修損失20.8萬元。
　　案件受理費18，010元，評估費2，000元，共計20，010元，由原審原告承擔14，007元、原審被告承擔6，003元。
　　原審判決后，當事人均未提起上訴。原審被告在申訴中以原判認定租賃協議無效沒有法律依據為由，要求再審。再審中，原審原告認為：1、租賃協議不合法。協議約定的租金過低，是顯失公平的；雙方約定部分租金在產權證取得后再支付，現因產權證不能取得，造成這部分關鍵內容無法履行；約定的租賃期25年超過相關的法律規定；房屋出租時無消防合格證明，違反了《中華人民共和國消防法》的規定。2、原審審理基本上是在"合同法"司法解釋實施前，按當時的法律對本案進行判決，原審判決并無不當。3、本案不但涉及原審原、被告的實體利益，還牽涉到其他第三人，現判決書已實際執行，目前房屋已經租給案外人，考慮到社會和經濟秩序的穩定，原判決不宜撤銷。原審被告認為：原審判決違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定及最高人民法院"關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)"第二、三、四條的規定，故原判應予撤銷。
　　再審中當事人均未提交證據，當事人對原審判決認定的事實也未持異議。據此，本院對上述原判已認定的事實予以確認。再審中另查明：上海市浦東新區綜合規劃土地局于1998年1月6日以滬浦建(98)016號"建設工程規劃許可證"，準予訴爭房屋的建設。1999年1月12日，浦東新區建設工程監督署第三監督站對訴爭房屋的工程質量作了核驗，結論為符合合格等級�，F訴爭房屋已由原審原告另行出租給案外人。
　　本院認為：本院認為：本案的爭議焦點是如何適用法律確認訴爭租賃合同的效力。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第三條規定：人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。第四條規定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。本案原審中，原審原告認為建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定：有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權證的&hellip;&hellip;，據此要求確認租賃合同無效。原審原告的此一主張，是以行政規章作為確認合同無效的依據，顯然與最高人民法院上列司法解釋的規定不相符合，本院不能采信。本案訴爭的房屋，是由原審原告提出申請，在獲得有關管理部門批準后建造的，建成后由工程質量監督管理部門核驗合格，故房屋的產權并無爭議，房屋的建筑質量也符合使用條件，而當時的法律并未規定未取得產權證的房屋，禁止出租。原審原、被告簽訂合同時意思表示真實，合同的內容也并不為法律所禁止，該合同應為有效�！�中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款規定：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。本案當事人簽定租賃合同時，國家法律和行政法規沒有對租賃期限作出禁止性或強制性的規定，當事人的簽約行為沒有違反有關禁止性或強制性規定，法院在審理合同法實施前成立的合同糾紛，應以當時的法律規定作為審查合同效力的依據。故原審原告的訴訟請求，無法律依據，不應予以支持。原審適用法律有誤，應予糾正，原審所作的判決應予撤銷。
　　至于原審原告再審中認為，合同約定的租金過低，是顯失公平的，部分租金要在產權證取得后再支付，現因產權證不能取得，造成這部分關鍵內容無法履行。本院認為，雙方當事人在簽訂定合同時理應充分考慮合同的風險責任，合同的不能履行，并不導致合同的無效。況且，主張顯失公平屬可撤銷的行為，原審原告未在法定期限內提出，已喪失了其主張權。原審原告又認為，房屋出租時無消防合格證明，違反了《中華人民共和國消防法》的規定。對此，本院認為，消防法規定只有按照國家工程建筑消防技術標準進行設計的建筑工程，在竣工時才由公安消防機構進行消防驗收，開具合格證明，而本案出租的房屋非國家工程建筑消防技術標準進行設計的建筑工程，原審原告的意見不足以否定本案訴爭合同的有效性。原審原告還認為原審判決已實際執行，目前房屋已經租給案外人，考慮到社會和經濟秩序的穩定，原判決不宜撤銷。本院認為，由于原審判決確已實際執行，原審被告及原審第三人均已遷出訴爭房屋，原審被告與原審第三人也經另案訴訟，已實際解除了相應的轉租合同，現房屋又已由原審原告另行出租給案外人，故訴爭租賃合同不宜繼續履行。鑒于事實上雙方當事人已終止了合同的履行，因此，本院作終止履行合同處理。合同終止履行后所產生的事項，當事人可另行處理。
　　綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第三項、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第三條、第四條規定，判決如下：
　　一、撤銷本院(1999)浦民初字第6557號民事判決；
　　二、對原審原告上海市羅山中學請求確認其與原審被告上海古松建設有限公司于1998年9月18日簽訂的《協議書》無效的訴訟請求不予支持；
　　三、原審原告上海市羅山中學與原審被告上海古松建設有限公司于1998年9月18日簽訂的《協議書》終止履行。
　　本案受理費18，010元(原審原告已預交)、評估費2，000元(原審原告已預交)、公告費502元(原審被告已預交202元)，均由原審原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起，原審原告、原審被告、原審第三人陳社林、上海毅德投資顧問有限公司、上海弘豐咨詢有限公司在十五日內，原審第三人王春斌在三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審　判　長　陳奇恩  
代理審判員　王愛珍  
代理審判員　胡慶文  

　
二○○三年七月二十八日

書　記　員　宮曉艷