竇國為與王龍土地租賃合同糾紛一案
2015-01-05 11:04:01   來源：   評論：0 點擊：

原告竇國，男，43歲。

委托代理人楊慶軍，沁陽市司法局沁園法律服務所法律工作者。

被告王龍，又名王樹民，男，44歲。

委托代理人沈鳳英，女，68歲。

委托代理人李建綱，沁陽市懷慶法律服務所法律工作者。

        原告竇國為與被告王龍土地租賃合同糾紛一案，于2008年12月3日向本院起訴，本院受理后，適用普通程序，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告竇國及其委托代理人楊慶軍、被告王龍及其委托代理人沈鳳英、李建綱到庭參加訴訟。審理期間，因需要核實被告提供的一份租賃合同的真偽，本院于2009年9月8日對外委托進行技術鑒定，鑒定結論作出后，案件于2009年11月9日恢復審理。本案現已審理終結。

        原告竇國訴稱：2000年10月20日，沁陽市王曲鄉南孔村民委員會(以下簡稱：南孔村委)第4村民小組經南孔村委同意，與原告簽訂土地租賃合同一份,將本村沁伏路以北4畝土地出租給原告用于辦廠，原告隨后在該宗土地北邊辦起了沁陽市南孔機械廠。同日，原告與被告簽訂土地租賃合同一份,原告將所租得的土地的南半部2畝土地出租給了被告（原、被告同走一個大門）。原、被告雙方合同約定：租賃費為每畝每年1000元，租期為15年，每5年付一次租賃費；被告如果不能按時交納租賃費，原告有權收回土地；若被告遲交一天費用，應交付原告200元的違約罰款。原、被告簽訂協議后，被告按合同約定向原告交納了2000年10月20日至2005年10月20日期間的租賃費。本應由被告在2005年10月20日前交納的2006年至2010年的租賃費，被告至今一直未予交納。被告的行為已經構成根本違約。另外，被告已經抵帳給原告的廠房和設備，也由于被告的反悔推翻了抵帳協議，被告再一次喪失了誠信。自2000年10月，被告交了5年租金10000元，按每年2畝2000元，從2005年10月起計算3年，租金為6000元。違約金按雙方約定標準，計算較高，原告要求被告承擔6000元。原告認為被告的行為導致原告不能實現合同目的，嚴重損害了原告的合法權益，特訴至法院。原告請求：1、解除原、被告于2000年10月20日簽訂的土地租賃合同；2、被告支付原告租賃費6000元；3、被告支付原告違約金6000元。

        被告王龍辯稱：原、被告于2000年10月20日簽訂的土地租賃合同，因租賃的土地原為耕地，后用作建設用地，但未辦理相關登記，違反了《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱：《土地管理法》)第二條第三款、第十二條、第四十四條的規定，應為無效合同，并且實際上合同也沒有履行，所以原告請求解除雙方簽訂的土地租賃合同已無實際意義。原告要求被告支付租賃費6000元、違約金6000元，更無任何事實和法律依據。請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求，以切實維護被告的合法權益。

        根據原、被告訴辯陳述，本院總結本案庭審的爭議焦點為：1、原、被告于2000年10月20日簽訂的土地租賃合同是否有效；2、原告所訴被告的違約行為是否存在；3、原告的各項訴訟請求能否成立。

        原告竇國為支持自己的主張，向本院提供的證據有：1、2000年10月20日，原、被告雙方簽訂的土地租賃合同。原告認為其與被告訴爭的土地系原告從南孔4組臨時租賃所取得，土地在沁伏路邊，本身是建設用地，不需要辦理土地使用權轉讓相關手續。原告租賃南孔4組的土地經過土地管理部門允許并交納了一定費用，不違法。2、原告與南孔4組簽訂的兩份土地租賃合同。原告擬以該兩份證據證明原告從南孔4組租地后，轉租給被告的租賃費與原合同一樣，原告并未從中取得其他利益，其中內容為1頁的合同系2005年10月20日重新簽訂，租金由原來的每畝每年1000元改為800元，落款時間有失誤。3、2007年6月2日，南孔村委的書面證明1份(由原告執筆書寫)。原告擬以此證明原告出租給被告土地2畝的事實、被告對房屋抵帳一事反悔的事實以及雙方糾紛經南孔村委、王曲鄉政府調解的情節，是被告借用原告的工廠讓工人暫住，后工人不走，原告才將工人攆走。4、一組證據：2007年7月25日，張ｘｘ、王ｘｘ、高ｘｘ3人共同出具的書面證言一份；2007年7月31日，南孔村委書面證明一份；2007年8月3日，王ｘｘ的書面證明一份；2007年7月25日，李ｘｘ的書面證明一份；2007年7月28日，陳ｘｘ、瞿ｘ共同出具的書面證明一份；2007年8月2日，陳ｘｘ出具的書面證明一份；2007年8月3日，任ｘｘ、侯ｘｘ共同出具的書面證明一份；2007年8月2日，陳ｘｘ、陳ｘｘ、王ｘ共同出具的書面證明一份；2007年8月2日，張ｘｘ出具的書面證明一份。原告擬以該組證據證明原告所租南孔村4組4畝土地及已交納租金的事實，同時證明原告一直占有廠房的事實。5、南孔4組出具的收取租金的收條4張，分別是2000年10月20日收條，2006年10月20日收條，2007年10月20日收條，2008年9月28日收條，原告以此證明原告將所租的4畝土地租金全部交納，包括被告租用2畝的土地租金。6、沁陽市王曲鄉土地管理所出具的土地管理費票據3份。原告擬以此證明王曲鄉土地管理所對原告租賃南孔4組土地的行為是認可的，并于2000年10月18日至10月20日期間收取了管理費。7、沁陽市地稅局柏香地稅所3份完稅證明。原告擬以此證明原告開辦的南孔機械廠依法向國家交納了土地使用稅，證明原告租賃南孔4組的土地修建南孔機械廠，是合法的，所以原告與南孔4組的土地租賃合同也不違法。8、沁陽市南孔機械廠營業執照一份，證明原告系南孔機械廠的業主。9、臨時用地許可證，原告以此證明其屬合法用地。10、證人證言：證人張ｘｘ出庭作證，陳述其2006年起擔任南孔村4組組長，接任時只有該組與竇國簽訂的4畝土地租賃合同，沒有見過4組與王龍簽訂有租賃合同。對自己上任前的租金數額不清楚，其上任后，南孔4組與原告重新簽訂了合同，租金由原來的每畝每年1000元變更為800元。證人張ｘｘ陳述其從2007年起任南孔4組村民代表，其任職至今，南孔4組沒有出租給王龍土地。證人陳ｘｘ陳述，原告向法庭提交的2007年8月2日的書面證言上有自己簽名，其參與調解原、被告糾紛時，竇國向村委出示了土地租賃合同，王龍沒有出示合同。被告對上述證據質證后，提出如下質證意見：被告對原告證據1租賃合同的真實性無異議，但認為合同內容與法律規定不一致，合同是無效的，也未履行。被告對原告證據2認為兩份合同均是原告與南孔四組所簽，被告不清楚具體內容；內容為2頁的合同是南孔村4組和竇國簽訂的，但未確定位置，此合同第一條上有兩個改動的地方并未簽字、捺指印，不符合合同變更完善的要求；內容為1頁的合同上租賃期間與第一份不同、租賃費也不同，但落款時間卻完全一致，不知原告到底以哪份為準。被告對原告證據3，認為雖然有村委會蓋章及相關人員簽字，但內容是原告本人所書寫，不能作為證據使用。被告認為原告證據4中，南孔村委的證明未寫明租賃土地的時間、畝數、位置等，不足采信，證人書面證明或內容不屬實，或與本案無關，要求證人出庭作證；對于王ｘｘ、高ｘｘ、張ｘｘ等關健證人應出庭作證或由法院進行調查。被告對原告證據5質證后，對2000年10月20日收條，認為王ｘｘ的簽字與其筆跡不符，其它3份收條與被告無關。被告對原告證據6，認為證據不顯示哪一塊土地、多大面積，且收費是10月18日，不是收取原告費用。被告認為完稅證明與本案無關。被告對原告的營業執照無異議。被告對原告提供的臨時用地許可證有異議，認為證書無落款時間，無批準機關文號，面積前后不符，期限有改動。被告認為證人張ｘｘ是2006年起擔任南孔4組組長，對最初2000年原、被告與南孔4組簽訂土地租賃合同的情況并不清楚，張ｘｘ的證明有局限性；證人張ｘｘ、陳ｘｘ的證言與本案沒有關聯。原告對證人證言無異議。

        被告王龍為支持自己的主張，向本院提供的證據有：1、2000年10月20日，被告王龍與南孔4組簽訂的土地租賃合同。被告擬以此證明其與南孔4組簽訂土地租賃合同，取得土地使用權。2、2007年3月3日，南孔4組原組長王ｘｘ的書面證明。被告擬以此證明其向南孔4組交納租金的情況。3、2007年1月29日，高ｘｘ出具的書面證明。4、2002年4月9日，沁陽市王曲鄉村鎮規劃建設管理所的“專用票據”。被告擬以此證明規劃費用由被告交納，原、被告之間的合同沒有實際履行。5、2002年6月5日，沁陽市王曲鄉財政所“耕地占用稅完稅證”。被告擬以此證明被告租賃南孔4組土地后交納相關費用。6、2002年11月6日，沁陽市財政局“農業稅收納稅通知書”。被告認為其提供的證據相互印證了被告在租用南孔4組土地后，開辦良友齒輪廠并交納了租金及管理費等情況。原告對上述被告提供的證據質證后，提出如下質證意見，被告證據1中，被告偽造簽名；被告證據2，來源不合法，證人王ｘｘ稱是被告和被告母親強迫證人所寫；證據3，證人未出庭，證言虛假；證據4，與本案無關；證據5真實，但不能證明被告向原告或南孔4組交納租金；證據6，僅是通知，與本案無關。

        因被告提供的證據1--2000年10月20日，被告王龍與南孔4組簽訂的土地租賃合同，原告認為系被告偽造，要求進行技術鑒定，本院認為有鑒定的必要，決定就該證據第2頁“乙方：王樹民”處“王樹民”的簽名是否存在涂改或變造對外委托進行技術鑒定。河南中允司法鑒定中心司法鑒定意見書認定：標注“王龍提交”的2000年10月20日的《土地租賃合同》第2頁“乙方”處的“王樹民”簽名存在刮擦、消褪、改寫等變造痕跡。雙方當事人質證后，對鑒定結論均無異議。對此，本院對被告提交的該份合同書上其他簽名的部分人員進行調查，被調查人張ｘｘ、張ｘｘ、張ｘｘ陳述，合同書載明的時間，南孔4組未與被告簽訂土地租賃合同，而是與原告簽訂有土地租賃合同。被調查人王ｘｘ陳述，其擔任南孔4組組長時，2000年10月20日，原、被告合用土地，由原告和南孔四組簽訂土地租賃合同，至于當天南孔4組是否和被告簽訂有土地租賃合同，時間太長，記不清楚了。雙方當事人對被調查人的陳述質證后，原告對張ｘｘ、張ｘｘ、張ｘｘ的陳述無異議，對王ｘｘ的陳述有異議，認為王ｘｘ的陳述不符合實際，王ｘｘ之所以這樣說，是擔心被告及其母親向王ｘｘ施加壓力。被告對被調查人的陳述有異議，認為張ｘｘ當時不是村民代表，陳述不屬實；張ｘｘ、張ｘｘ陳述南孔4組未與被告簽訂合同不屬實；張ｘｘ未講實話；王ｘｘ陳述部分不屬實，原、被告不是合租土地，王ｘｘ當時和被告簽訂了合同。

        根據原、被告陳述及質證意見，本院對本案證據認證如下，原告提供的證據：2000年10月20日，原、被告雙方簽訂的租賃合同，被告辯稱合同未實際履行，但被告對該合同的真實性無異議，該份合同真實，來源合法，與案件有關聯，本院予以采信；原告與南孔4組簽訂的兩租賃合同，得到了合同雙方的確認，本院予以采信；2007年6月2日，南孔村委的書面證明，因內容系原告書寫，本院不予采信；原告提供的證據4中，南孔村委的書面證明，本院予以采信，其他證據，證人未出庭作證的，無法核實其真實性，本院不予采信，所涉及的證人出庭作證的，以其當庭陳述為準；南孔4組關于收取原告租金的收條，本院予以采信；王曲鄉土地管理所的票據，本院予以采信；沁陽市地稅局的完稅證明，本院予以采信；原告所辦企業的營業執照，本院予以采信；原告提供的臨時用地許可證存在內容填寫不全等情況，但由于系土地管理部門制作，與案件有關聯，本院予以采信；出庭的證人張ｘｘ、張ｘｘ、陳ｘｘ的證言，陳述客觀，本院予以采信。被告提供的證據：被告與南孔4組簽訂的土地租賃合同，在被告簽名處，有改動痕跡，經本院對合同上簽名的其他相關人員進行調查，被調查的人員中，張ｘｘ、張ｘｘ、張ｘｘ均證實南孔4組從未與被告簽訂土地租賃合同，王ｘｘ肯定南孔4組與原告簽訂有土地租賃合同，對是否與被告簽訂合同使用模糊語言，不能肯定與被告簽訂合同。該簽名處未經合同當事人簽名、捺印或蓋公章認可。且該份合同經法定鑒定機構作出技術鑒定，認為被告提供的其與南孔4組簽訂的租賃合同書中被告的簽名有刮擦、消褪、改寫等變造痕跡，故被告提供的該份合同，屬偽證，本院不予采信。被告提供的其他證據來源合法、與案件有關聯，本院予以采信。

        根據當事人陳述及上述有效證據，本院認定本案事實如下：2000年10月20日，原告與南孔4組經南孔村委同意，簽訂土地租賃合同一份。雙方約定，南孔4組將本組位于沁伏路以北4畝土地出租給原告使用，期限15年，租賃費每畝每年1000元，土地使用費由原告承擔。同日，原告與被告簽訂土地租賃合同一份,約定，原告將所租得的土地的南半部2畝土地出租給被告使用，合同第2條約定：租賃合同拾伍年，到期乙方(即本案被告)愿續租，經甲(即本案原告)乙雙方協商后繼續履行租賃合同，如不愿租，甲乙雙方協商，如甲方愿將房產及機器設備按甲乙雙方協商合理價格接收就轉讓給甲方，如甲方不愿接收，乙方須將土地還耕。合同第3條約定：租賃費每畝每年壹仟元(1000元)，土地使用費由甲方承擔。合同第4條約定：乙方一次性向甲方交納租賃費伍年，具體租賃時間自2000年10月20日到2005年10月20日止。2000年10月20日交伍年的租賃費，到2005年10月20日前交納2006年至2010年的租賃費(交款時間提前10天)，以后依次類推。如果不能按時交納，甲方有權收回土地。合同第5條約定：乙方在履行合同期間，甲方不得干擾，如乙方受到阻力停業，甲方每天包乙方經濟損失200元，乙方不按時交承包費，甲方可以使乙方停業，遲一天，包甲方200元罰款費。原、被告簽訂協議后，2000年12月13日，沁陽市王曲鄉土地管理所收取南孔4組土地管理費4320元。2000年12月20日，沁陽市土地局向原告及同租南孔4組土地的高ｘｘ一共收取征地管理費15300元、開墾費28380元。沁陽市國土資源局（當時為土地管理局）為原告頒發了臨時用地許可證，該臨時用地許可證載明用地單位：豆國；臨時用地用途：豆國翻沙廠；臨時用地位置：王曲鄉南孔村四組；臨時用地期限：從2001年1月1日至2003年1月1日；用地面積：長83.50M，寬30M，面積：2505M2(3畝)，證書并填寫了四至。但在證書的年號部分、落款時間處未填寫，批準機關文號未填寫。后原告在該宗土地北邊辦起了沁陽市南孔機械廠，被告在該宗土地南部辦起了良友齒輪廠。合同簽訂后，被告交納了2000年10月20日至2005年10月20日期間的租賃費10000元。此后租賃費被告未交納。2005年10月，南孔4組與原告重新簽訂土地租賃合同，將原合同的使用期限變更為10年(止于2010年10月20日)，租賃費變更為每畝每年800元，落款時間仍為原合同時間2000年10月20日。原告按每畝每年800元標準向南孔4組交納租賃費至今。沁陽市地方稅務局向原告收取土地使用稅至今。2002年4月9日，沁陽市王曲鄉村鎮規劃建設管理所向被告收取村鎮建設管理費2000元。2002年6月5日，沁陽市王曲鄉財政所向被告收取耕地占用稅3500元。原告以被告不履行合同義務，已根本違約為由訴至本院，此為本案事實。

        本院認為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（一）關于原告與南孔4組土地租賃合同的效力：《中華人民共和國合同法》第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”原告與南孔村第4村民小組簽訂的土地租賃合同雖然是將農業用地轉為非農業用地，但是，在原告與南孔4組簽訂土地租賃合同后，南孔4組和原告分別向國家土地管理部門交納了征地管理費和土地開墾費。國家土地管理部門也向原告頒發了臨時用地許可證，且許可的用地用途就是辦翻沙廠，所以原告與南孔4組簽訂土地租賃合同是經過國家土地管理部門批準的。雖然《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；……”，但該條款規定應是指非法將農用地轉為非農用地的行為，原告與南孔4組簽訂的租賃合同顯然并不是非法行為，其沒有違反土地管理法的禁止性規定，應為有效合同。臨時用地許可證到期后，一方面講，國家土地管理部門并沒有要求原告及南孔4組復耕，原告也正向土地管理部門申請辦理使用許可，土地管理部門只是要求進一步提供資料并沒有表示不準使用；另一方面國家相關部門仍然向原告按正常使用征收相關稅費。因此，合同有效成立后，不能因許可證的到期而導致合同變為無效合同。被告關于原告與南孔4組租賃合同無效的抗辯，本院不予采信。（二）關于原告與被告之間轉租合同的效力：原被告之間的轉租合同系當事人真實意思表示，不違反法律規定，且已實際履行至今，應為有效合同。被告關于原、被告雙方之間租賃合同并未實際履行的抗辯，本院不予采信。（三）關于被告與南孔4組之間是否存在租賃合同：由于被告提供的租賃合同上的當事人均證明只與原告簽訂土地租賃合同，且經過技術鑒定被告提供的租賃合同系變造，故被告關于其與南孔4組訂立有租賃合同的抗辯主張不能支持。（四）關于原告的訴訟請求，由于被告不僅未按約定交納租賃費，而且辯稱其與原告之間合同根本就沒履行，表明被告根本無意繼續履行合同主要義務，導致已不能實現合同目的，原告請求解除合同理由是成立的，被告欠繳的租賃費應當向原告交納，雙方約定的違約罰款，雖然沒有明確是違約金還是損失賠償，但該約定不違反法律規定，原告僅請求被告支付6000元并無不當，本院予以支持。被告在訴訟中提供偽證，系妨礙民事訴訟的行為，本院另行制作民事制裁決定書。依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條之規定，經本院審判委員會討論決定，判決如下：
        一、解除原告竇國、被告王龍于2000年10月20日簽訂的土地租賃合同。
        二、被告王龍于本判決生效后十日內支付原告竇國租賃費6000元、違約金6000元。
        案件受理費100元，鑒定費1500元，由被告王龍負擔。
        如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省焦作市中級人民法院。         
審　判　長　　樊梅翠                     　　
審　判　員　　王慎鋒
　人民陪審員　　陳燕平　　　　　　　　　　 　
　二ＯＯ九年十二月十日
　書　記　員　　陳　娟