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        融資租賃是兩個合同三方當事人的交易嗎?
        2015-01-05 11:18:37   來源:   評論:0 點擊:

                房屋產權人張某,其母李某,租客王某三位當事人。李某以張某的名義與王某簽訂了一份房屋租賃合同,租賃期限兩年,租金直接打入張某的銀行賬戶。但是,李某在簽訂租賃合同時,并未取得張某的書面授權證明。租賃合同到期后,雙方并未終止該租賃合同,王某繼續承租該房屋,并按照原標準向張某支付租金。張某在此期間將該房屋出售給其他人,但事先并未取得王某的同意。這份租賃合同是否生效?張某及李某在租賃合同到期后,是否有權終止租賃關系?王某是否具有優先購買權?

          該租賃合同應該認定為有效,租賃期限為兩年。判斷合同是否生效的主要障礙是,李某在事先沒有取得委托書的情況下,所實施的代簽合同的行為是否成立。根據法律規定,如果代理人無代理權限,所實施的民事行為應該為效力待定的民事行為。李某的行為必須得到張某的確認后方才生效。此案例中,因為租金實際上由張某收取,這表示張某確認了該租賃合同,可以認定為其同意該租賃合同的履行,構成了法律上所謂的事實合同的情況。

          張某或李某均有權單方終止該租賃關系。該租賃合同到期后,當事人雙方均未作出終止該租賃合同的意思表示,并繼續以實際行動履行該租賃合同,該情形在法律上被稱為不定期租賃。

          王某在租賃關系續存期間仍享有優先購買權。雖然張某作為房屋產權人有權依法轉讓該房屋,但仍需尊重王某的上述合法權利,并可以通過以下合法途徑來規避由此產生的法律風險:一、提前3個月通知承租人出售房屋的事實,如果承租人未予回復的,視為放棄該權利。二、要求承租人簽訂《房屋優先購買權切結書》,即取得承租人放棄其優先購買權的書面證明。三、提前通知承租人,單方解除租賃合同,終止雙方的租賃關系。


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